Registrazione del contratto di affitto: come si fa online, quanto costa, entro quando
Registrazione entro 30 giorni dalla firma. Imposta di registro 2% del canone (minimo 67 euro), bollo 16 euro ogni 4 facciate, o cedolare secca a imposta zero.
- Proroga
- rinnovo annuale e risoluzione hanno ciascuno un codice tributo F24 diverso e vanno comunicati entro 30 giorni dall'evento
Il contratto di affitto va registrato entro 30 giorni dalla firma, o dalla data in cui parte l'affitto se è precedente alla firma. Lo dice la pagina "Atti e contratti di locazione" dell'Agenzia delle Entrate: la registrazione del contratto deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza, se anteriore. Chi affitta a Milano - un monolocale in zona universitaria, un bilocale a inquilini qualunque, un box auto per più di 30 giorni - deve muoversi entro questa finestra, online o allo sportello.
Chi non deve registrare nulla: non c'è obbligo di registrazione per i contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell'anno con lo stesso affittuario (conduttore). Sotto quella soglia, niente RLI.
Chi deve registrare e come, passo per passo
L'obbligo è del locatore, ma locatore e conduttore rispondono insieme del pagamento. La via più diretta è online:
- Si accede all'area riservata del sito dell'Agenzia delle Entrate con SPID, CIE o CNS.
- Si cerca il servizio scrivendo "locazione" e si apre "Contratti di locazione".
- Si seleziona "Prima registrazione" e si compila il modello RLI seguendo la procedura guidata, che consente anche di pagare le imposte di bollo e di registro ed esercitare l'opzione per la cedolare secca.
Chi non ha le credenziali digitali non resta escluso: in via residuale, se non hai le credenziali per accedere all'area riservata, puoi registrare il contratto prenotando un appuntamento in presenza presso un qualsiasi ufficio dell'Agenzia. In quel caso servono: almeno due originali del contratto o un originale e una copia da far autenticare, il modello RLI compilato e firmato, le marche da bollo con data non successiva a quella della stipula, da applicare su ogni copia del contratto, per un importo di 16 euro ogni 4 facciate scritte e comunque ogni 100 righe, più la ricevuta del pagamento F24 dell'imposta di registro.
Attenzione a un dettaglio che fa perdere tempo allo sportello: gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili devono obbligatoriamente utilizzare il servizio telematico, niente carta per loro.
Quanto costa: imposta di registro o cedolare secca
Qui si decide la cifra da versare, ed è la scelta più importante della pratica.
| Regime | Imposta di registro | Imposta di bollo |
|---|---|---|
| Ordinario, canone libero | 2% del canone annuo, minimo 67 euro alla prima registrazione | 16 euro ogni 4 facciate o 100 righe |
| Ordinario, canone concordato | 2% calcolato sul 70% del canone annuo | 16 euro ogni 4 facciate o 100 righe |
| Cedolare secca | Esente | Esente |
Con la cedolare secca si evita sia il registro sia il bollo, ma si paga un'imposta sostitutiva sul canone al posto dell'Irpef: l'opzione si esercita nello stesso modello RLI, nel quadro dedicato al regime di tassazione. Chi sceglie il regime ordinario e vuole pagare tutto in un colpo solo, per l'intera durata del contratto, ha diritto a uno sconto sull'imposta di registro: in questo caso conviene farsi fare il conto esatto dall'ufficio, perché la riduzione dipende dal tasso legale in vigore nell'anno di registrazione.
Cosa succede se si registra in ritardo
Oltre i 30 giorni scatta la sanzione per tardiva registrazione, più gli interessi. Sul modello F24 per i versamenti successivi alla prima registrazione, l'Agenzia delle Entrate prevede un codice tributo specifico anche per questo: codice ufficio, estremi di registrazione, e la tabella dei codici tributo locazione e affitto di beni immobili includono le voci per sanzioni e interessi da ravvedimento. Prima si sana la posizione, meno si paga: il ravvedimento operoso riduce la sanzione tanto più la si versa vicino alla scadenza mancata. Per calcolare l'importo esatto - che dipende da quanti giorni di ritardo sono passati - conviene rivolgersi a un CAF, a un commercialista o direttamente a un ufficio dell'Agenzia delle Entrate: non è un calcolo che si fa a occhio, e sbagliarlo vuol dire ripetere il versamento.
Rinnovo annuale, proroga e risoluzione: i codici da usare
Un contratto non finisce con la prima registrazione. Ogni evento successivo ha la sua scadenza di 30 giorni e il suo codice tributo F24, letti sulla pagina "Come si paga" degli adempimenti successivi dell'Agenzia delle Entrate:
| Evento | Codice tributo |
|---|---|
| Versamento annualità successiva | 1501 |
| Cessione del contratto | 1502 |
| Risoluzione del contratto | 1503 |
| Proroga del contratto | 1504 |
| Sanzione da ravvedimento per tardivo versamento | 1509 |
| Interessi da ravvedimento | 1510 |
| Sanzione per mancata comunicazione di proroga o risoluzione in cedolare secca | 1511 |
Questi versamenti si fanno online con il servizio RLI-web tramite addebito su conto corrente, oppure con modello F24 Elementi identificativi, la modalità ordinaria di versamento delle imposte di registro per i contratti di locazione. Nel campo "Elementi identificativi" va inserito il codice del contratto a 17 caratteri, reperibile nella ricevuta di registrazione, oppure recuperato con l'apposita funzione di ricerca sul sito dell'Agenzia.
Chi è in cedolare secca non versa imposta di registro alle scadenze annuali, ma deve comunque comunicare proroghe e risoluzioni: dimenticarlo porta dritti al codice tributo 1511, cioè alla sanzione per mancata comunicazione.
Controllato il 13 ottobre 2026 sul sito dell'Agenzia delle Entrate, pagine "Atti e contratti di locazione" e "Come si paga - Adempimenti successivi alla registrazione dei contratti di locazione".
