Canone concordato a Milano: come funziona, a chi conviene, come si ottengono gli sconti fiscali

Il canone concordato è un contratto d'affitto in cui l'importo non lo decide il proprietario, ma un accordo firmato tra associazioni di proprietari e di inquilini. A Milano, in cambio di un canone più basso del libero mercato, lo Stato riconosce la cedolare secca al 10% invece del 21% e una riduzione dell'IMU. Chi vuole attivarlo deve passare da un'associazione di categoria o da un sindacato per farsi calcolare il canone e, nella maggior parte dei casi, per ottenere l'attestazione che sblocca gli sconti fiscali.

Cos'è il contratto 3+2

Il canone concordato si stipula con un contratto della durata minima di tre anni, con rinnovo automatico di altri due se nessuna delle parti disdice (da cui il nome "3+2"). L'accordo territoriale è il documento, previsto dalla legge 431 del 1998, che fissa i parametri economici e contrattuali del canone concordato in una determinata area geografica, e lo firmano le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori, con il patrocinio del Comune. Esistono anche varianti: il contratto transitorio, per esigenze temporanee, e quello per studenti universitari.

Come si fissa il canone a Milano

A Milano il quadro è particolare perché non esiste un solo accordo in vigore. Gli accordi territoriali di Milano comprendono il nuovo accordo firmato il 27 luglio 2023, che convive con quello storico firmato negli anni precedenti: entrambi restano validi e definiscono zone della città, fasce di valore al metro quadro e coefficienti di correzione legati allo stato dell'immobile, alla presenza dell'ascensore o del posto auto.

Gli stessi accordi, con testi e date specifiche per ciascun comune, valgono anche fuori Milano città: l'accordo per i comuni dell'ambito Visconteo è stato siglato l'11 maggio 2026 e copre centri come Basiglio, Binasco, Locate Triulzi, Noviglio, Opera, Pieve Emanuele, Rozzano, Vernate e Zibido San Giacomo, mentre un altro accordo riguarda l'ambito di Garbagnate Milanese e i comuni limitrofi. Chi affitta in questi territori deve controllare quale accordo si applica al proprio Comune, perché zone e valori cambiano da un testo all'altro.

Cedolare secca al 10%: la condizione decisiva

Il vantaggio fiscale principale riguarda l'imposta sul reddito da locazione. L'imposta sostitutiva è pari al 21% del canone di locazione annuo stabilito dalle parti, salvo che per i contratti a canone concordato, per cui si applica un'aliquota del 10%. Il beneficio però non è automatico ovunque: l'aliquota ridotta spetta di diritto ai proprietari di case situate nei Comuni cosiddetti "ad alta tensione abitativa", individuati dal CIPE, categoria in cui Milano rientra.

Lo sconto IMU

Sul fronte della tassazione locale, la normativa nazionale, rinforzata dalla Legge di Stabilità del 2016, stabilisce che l'imposta per gli immobili locati a canone concordato è ridotta al 75% di quella dovuta, cioè uno sconto del 25% sulla base imponibile IMU, valido su tutto il territorio nazionale. A questa riduzione statale si somma, nei singoli Comuni, un'eventuale aliquota comunale agevolata deliberata dall'ente locale. Alla data del 13 ottobre 2026 non è stato possibile verificare sulla pagina ufficiale del Comune di Milano il valore esatto dell'aliquota IMU comunale in vigore per gli immobili a canone concordato: chi deve calcolare l'imposta verifichi la delibera aggiornata sul sito comune.milano.it, sezione tributi, prima di procedere al pagamento.

L'attestazione di rispondenza: a cosa serve

Per i contratti stipulati senza l'assistenza diretta di un'associazione nella fase di calcolo del canone ("contratti non assistiti"), l'accesso alla cedolare al 10% non è automatico. Con la Risoluzione n. 31/E/2018 l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che per i contratti a canone concordato non assistiti è necessaria l'attestazione di un sindacato inquilini o di un'associazione di proprietari immobiliari firmatarie dell'accordo locale, affinché certifichi le caratteristiche del contratto. Senza questo documento, in caso di controllo, l'aliquota agevolata può essere disconosciuta e si torna al 21%.

Dove si fa, passo per passo

1. Ci si rivolge a un'associazione firmataria dell'accordo territoriale di Milano (tra le sigle presenti in città: sindacati inquilini e associazioni della proprietà edilizia) per il calcolo del canone secondo zona e caratteristiche dell'immobile.
2. Se il contratto non viene redatto con l'assistenza dell'associazione, si richiede comunque l'attestazione di rispondenza alla stessa associazione o a un'altra firmataria dell'accordo.
3. Si registra il contratto tramite modello RLI, indicando l'opzione per la cedolare secca e allegando l'attestazione.
4. Si verifica, per l'IMU, l'aliquota comunale in vigore sul sito del Comune di Milano prima della scadenza di versamento.

Cosa va storto più spesso

Il contratto decade dai benefici se il canone pattuito supera le fasce fissate dall'accordo territoriale applicabile, o se manca l'attestazione nei contratti non assistiti: in entrambi i casi l'Agenzia delle Entrate può recuperare la differenza d'imposta con la cedolare ordinaria al 21%. Un altro errore comune è applicare l'accordo sbagliato tra i due vigenti a Milano, con un canone calcolato su parametri non coerenti con la zona dell'immobile.

Controllato il 13 ottobre 2026 su agenziaentrate.gov.it e sunia.it.