IMU Milano: quanto costa, chi la paga e come si versa
Aliquote, scadenze del 16 giugno e 16 dicembre, documenti e modello F24: la guida per calcolare e pagare l'IMU a Milano senza errori.
- L'abitazione principale non di lusso resta esente dal 2014
Chi deve pagare l'IMU a Milano
L'IMU è dovuta da chi possiede un immobile a Milano: proprietari, titolari di usufrutto, uso o abitazione, superficiari ed enfiteuti. Paga anche chi ha un immobile in leasing o concesso in concessione su area demaniale. Non paga l'IMU chi vive in affitto: l'imposta resta a carico del proprietario, indipendentemente dal regime fiscale scelto per il canone (cedolare secca o tassazione ordinaria).
Chi è esente. L'abitazione principale non di lusso – categorie catastali da A/2 a A/7 – non paga l'IMU dal 2014. Restano invece imponibili le abitazioni principali di lusso, cioè le categorie A/1 (signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio storico-artistico).
Quanto costa: le aliquote 2026
Le aliquote in vigore per il 2026 sono quelle approvate dal Consiglio comunale di Milano con la delibera n. 110 del 18 dicembre 2025, pubblicata nel prospetto del Dipartimento delle Finanze (ID 13159). In caso di discordanza tra il prospetto e il regolamento comunale, vale quanto scritto nel prospetto.
| Tipologia di immobile | Aliquota 2026 |
|---|---|
| Abitazione principale A/1, A/8, A/9 e pertinenze | 0,68% |
| Fabbricati rurali a uso strumentale (incluso D/10) | 0,10% |
| Fabbricati gruppo catastale D (esclusa D/10) | 1,14% |
| Fabbricati D/3 (teatri, cinema, sale concerti) locati, in comodato o uso diretto | 0,95% |
| Terreni agricoli | 1,06% |
| Aree fabbricabili | 1,14% |
| Altri fabbricati (seconde case, immobili sfitti o locati, diversi dal gruppo D) | 1,14% |
| Abitazione locata a canone concordato (L. 431/1998, comodatario/affittuario la usa come abitazione principale) | 0,73% |
| Abitazione locata a canone libero | 1,04% |
Per chi ha una seconda casa o un immobile locato a Milano, la regola pratica è: aliquota 1,14%, salvo che il contratto sia un canone concordato registrato ai sensi dell'art. 2, comma 3, della legge 431/1998, caso in cui scende allo 0,73%.
I passaggi per calcolare e pagare
- Verifica la rendita catastale del tuo immobile sul sito dell'Agenzia delle Entrate (servizi catastali online) o sulla visura che hai già.
- Calcola la base imponibile: rendita catastale rivalutata del 5%, moltiplicata per il coefficiente della categoria (160 per le abitazioni dei gruppi A e C/2-C/6-C/7, 140 per il gruppo B e C/3-C/4-C/5, 80 per A/10 e D/5, 65 per il gruppo D, 55 per C/1, 135 per i terreni agricoli).
- Applica l'aliquota corrispondente alla tua tipologia di immobile, scelta dalla tabella sopra.
- Compila il modello F24 con il codice catastale di Milano, F205, e il codice tributo relativo alla fattispecie (3918 per gli "altri fabbricati").
- Versa l'acconto o l'intero importo entro la prima scadenza, il saldo entro la seconda.
Il calcolo si può fare da soli con carta e penna, tramite i servizi online di commercialisti e CAF, oppure rivolgendosi a un intermediario abilitato se la situazione è complessa (più immobili, agevolazioni, comodati).
Quando si paga: le due scadenze
L'IMU si versa in due rate.
- Acconto entro il 16 giugno: si calcola con l'aliquota e la detrazione dell'anno precedente. Se il 16 giugno cade di sabato, domenica o festivo, la scadenza slitta al primo giorno feriale successivo.
- Saldo entro il 16 dicembre: si calcola a conguaglio con l'aliquota e la detrazione dell'anno in corso, sottraendo quanto già versato in acconto. Vale la stessa regola sullo spostamento se la data cade di sabato, domenica o festivo.
È sempre possibile pagare l'intera imposta in un'unica soluzione entro il termine dell'acconto, applicando però le aliquote dell'anno in corso.
Documenti da avere a portata di mano
- Visura catastale aggiornata dell'immobile (rendita, categoria catastale, quota di possesso).
- Dati del contratto di locazione o comodato, se l'immobile è affittato o concesso in uso gratuito, con estremi di registrazione.
- Codice fiscale del contribuente e, se diverso, del coniuge o degli altri comproprietari.
- Eventuale documentazione sull'inagibilità o inabitabilità dell'immobile, se si chiede la riduzione prevista.
- F24 dell'anno precedente, utile per ricostruire l'aliquota e la detrazione applicate in acconto.
Cosa va storto (e come evitarlo)
L'errore più comune è calcolare l'acconto di giugno con l'aliquota nuova appena deliberata: va invece usata quella dell'anno precedente, perché il conguaglio con le aliquote aggiornate si fa solo a dicembre. Un altro errore frequente riguarda il comodato: la riduzione del 50% della base imponibile spetta solo se il contratto è registrato e il comodatario è un parente in linea retta di primo grado (genitore-figlio) che usa l'immobile come abitazione principale; senza registrazione, l'agevolazione salta e l'imposta va versata per intero. Attenzione anche al canone concordato: l'aliquota ridotta dello 0,73% si applica solo se il contratto rientra nella legge 431/1998 e l'inquilino abita davvero l'immobile come prima casa, non in caso di uso diverso o locazione turistica.
Dove si trovano le informazioni ufficiali
Le aliquote aggiornate e l'informativa annuale sono pubblicate nella sezione Tributi del sito del Comune di Milano. Per dubbi specifici sul proprio calcolo, l'ufficio competente è quello dei Tributi del Comune, raggiungibile anche tramite il portale dei servizi online con autenticazione SPID o CIE.
