Come si calcola l'IMU a Milano: procedura, documenti e scadenze
Chi deve pagarla, come si calcola passo per passo, quali aliquote usa Milano e cosa succede se si sbaglia o si paga in ritardo.
- Il saldo IMU 2026 scade il 16 dicembre 2026: va calcolato con le aliquote deliberate dal Comune (delibera CC n. 110 del 18/12/2025)
- L'abitazione principale non di lusso (categorie A/2-A/7) resta esente; pagano i proprietari di seconde case, immobili locati, aree fabbricabili e abitazioni di lusso (A/1, A/8, A/9)
- Formula: rendita catastale rivalutata del 5% x coefficiente di categoria x aliquota comunale, diviso 1000
- Pagamento con modello F24, codice catastale di Milano F205
Chi possiede un immobile a Milano diverso dalla prima casa deve fare i conti con l'IMU. Il saldo 2026 scade il 16 dicembre 2026. Non è un rinnovo automatico: va ricalcolato con le aliquote decise dal Comune per l'anno in corso, non con quelle usate a giugno per l'acconto.
Chi paga e chi è esente
Secondo il prospetto del Ministero dell'Economia e delle Finanze, l'abitazione principale di categoria catastale A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 è esente da IMU. Paga invece chi ha: abitazione principale "di lusso" (A/1, A/8, A/9), una seconda casa, un immobile locato o sfitto, un'area fabbricabile, un terreno agricolo o un fabbricato strumentale. Lo conferma anche una guida di settore: l'acconto Imu va versato entro il 16 giugno da chi possiede immobili diversi dall'abitazione principale, salvo quelli di lusso, che invece la paga sempre.
Le aliquote decise dal Comune di Milano
Il Comune ha deliberato le aliquote 2026 con delibera del Consiglio comunale n. 110 del 18 dicembre 2025, pubblicata sul portale del Federalismo fiscale del MEF.
| Tipo di immobile | Aliquota |
|---|---|
| Abitazione principale A/1, A/8, A/9 (e pertinenze) | 0,68% |
| Fabbricati rurali strumentali (incluso D/10) | 0,1% |
| Fabbricati gruppo catastale D (escluso D/10) | 1,14% (0,76% allo Stato, 0,38% al Comune) |
| Terreni agricoli | 1,06% |
| Aree fabbricabili | 1,14% |
| Altri fabbricati (seconde case, sfitti) | 1,14% |
| Abitazione locata a canone libero | 1,04% |
| Abitazione locata con contratto a canone concordato (L. 431/1998, art. 2 c. 3) | 0,73% |
Prospetto aliquote IMU - Comune di MILANO, ID Prospetto 13159 riferito all'anno 2026, approvato con delibera n° 110 del 18/12/2025 emanata da: Consiglio comunale.
Come si calcola, passo per passo
- Recupera la rendita catastale dell'immobile dalla visura catastale (la trovi sul sito dell'Agenzia delle Entrate o presso un CAF).
- Rivaluta la rendita del 5%: rendita × 1,05.
- Moltiplica per il coefficiente della categoria catastale:
| Categoria | Coefficiente |
|---|---|
| A (escluso A/10), C/2, C/6, C/7 | 160 |
| B, C/3, C/4, C/5 | 140 |
| A/10, D/5 | 80 |
| C/1 | 55 |
| D (escluso D/5) | 65 |
Così ottieni la base imponibile. Esempio: con rendita catastale 800 euro e coefficiente 160, la base imponibile è 800 x 1,05 x 160 = 134.400 euro. L'IMU annua si ottiene moltiplicando questa base per l'aliquota deliberata dal Comune di Milano e dividendo per 1000.
- Applica l'aliquota della tabella sopra e dividi per 1000: ottieni l'imposta annua.
- Se l'immobile è un'abitazione principale di lusso (A/1, A/8, A/9), sottrai la detrazione di 200 euro annui prevista dalla legge, divisa in 100 euro sull'acconto e 100 euro sul saldo.
- Calcola l'acconto (16 giugno, già versato per il 2026) usando le aliquote e la detrazione dell'anno precedente, e il saldo (16 dicembre) con le aliquote dell'anno in corso, sottraendo quanto già pagato. Lo spiega così la pagina del Comune di Milano: l'acconto è pari all'imposta dovuta per il primo semestre applicando l'aliquota e la detrazione dei dodici mesi dell'anno precedente, il saldo applicando l'aliquota e la detrazione dell'anno in corso.
- Compila l'F24 con il codice catastale di Milano, F205, e il codice tributo corretto (diverso per abitazione principale, altri fabbricati, aree fabbricabili, terreni, fabbricati gruppo D).
- Paga tramite home banking, sportello bancario o postale, o i servizi online dell'Agenzia delle Entrate.
Chi preferisce non fare due versamenti può pagare tutto in un'unica soluzione entro il 16 giugno: resta ferma la facoltà del contribuente di provvedere al versamento dell'imposta complessivamente dovuta in un'unica soluzione annuale, entro il 16 giugno.
Documenti da avere a portata di mano
- Visura catastale aggiornata dell'immobile (categoria, rendita, foglio, particella, subalterno).
- Quota di proprietà e mesi di possesso nell'anno (se hai comprato o venduto a metà anno).
- Contratto di locazione registrato, se vuoi applicare l'aliquota agevolata per canone concordato o canone libero.
- Codice fiscale del contribuente.
- Eventuale F24 dell'acconto già versato, per calcolare il conguaglio del saldo.
Dove farlo: online o allo sportello
Il calcolo si può fare con lo strumento online messo a disposizione dal Comune nella pagina dedicata del portale istituzionale. Per un confronto diretto con un funzionario, l'Area Tributi del Comune riceve su appuntamento: consegnata direttamente in duplice copia al Protocollo del Comune sito in Via Silvio Pellico, 16 Milano, previa prenotazione di appuntamento al link dedicato sul sito del Comune.
Quanto ci vuole
Il calcolo, con rendita e aliquote in mano, richiede pochi minuti. Il pagamento con F24 viene registrato in giornata dalla banca o dalla posta. I tempi si allungano solo se devi prima recuperare la visura catastale o un contratto di locazione da registrare.
Cosa va storto
- Usare l'aliquota sbagliata per il saldo. L'errore più comune è ripetere a dicembre lo stesso calcolo di giugno. Il saldo va fatto con le aliquote nuove, di norma pubblicate entro il 28 ottobre: se il Comune non delibera in tempo, secondo le regole 2025 della nuova IMU non si torna più alle aliquote dell'anno prima ma a quelle base stabilite dalla legge, con un risultato diverso da quello atteso.
- Dimenticare la rivalutazione del 5% prima di applicare il coefficiente: porta a una base imponibile più bassa del dovuto.
- Sbagliare coefficiente o codice tributo sull'F24, confondendo abitazione principale e altri fabbricati.
- Pagare in ritardo. Scatta il ravvedimento operoso: una sanzione che parte dall'1,25% se si regolarizza entro 30 giorni dalla scadenza, oltre agli interessi di mora.
