Come calcolare l'IMU a Milano: procedura, documenti e tempi
Aliquote 2026, scadenze di giugno e dicembre, documenti e passaggi per calcolare e pagare l'IMU a Milano, con gli errori che fanno sbagliare il conto.
- Aliquota ordinaria 2026 a Milano: 1,14% per gli altri fabbricati, deliberata dal Consiglio comunale con atto n. 110 del 18/12/2025
- Acconto entro il 16 giugno con le aliquote dell'anno precedente, saldo entro il 16 dicembre con conguaglio sulle aliquote in vigore
- L'abitazione principale non di lusso resta esente; pagano IMU A/1, A/8, A/9 e tutti gli immobili diversi dalla prima casa
- L'errore più comune: usare l'aliquota sbagliata per acconto e saldo o dimenticare la registrazione del contratto per le riduzioni
Chi possiede a Milano una casa diversa dall'abitazione principale, un negozio, un ufficio o un terreno deve calcolare da sé l'IMU: il Comune non manda un bollettino precompilato. La base di calcolo è la rendita catastale, l'aliquota è quella decisa ogni anno dal Consiglio comunale. Per il 2026 le aliquote sono fissate dalla delibera n. 110 del 18 dicembre 2025, pubblicata nel prospetto ufficiale depositato presso il Dipartimento delle Finanze.
Chi deve pagare e chi è esente
Paga l'IMU chi è proprietario, usufruttuario, titolare di diritto d'uso, abitazione, enfiteusi o superficie su un immobile, un'area edificabile o un terreno agricolo nel Comune di Milano. È esente l'abitazione principale, cioè quella in cui il proprietario risiede e ha la residenza anagrafica, con un'eccezione: le abitazioni di categoria catastale A/1, A/8 e A/9 restano soggette, con aliquota ridotta allo 0,68%. È assimilata all'abitazione principale, quindi esente, anche l'unità posseduta da anziani o disabili ricoverati in istituti, secondo la stessa delibera.
I passaggi, in ordine
- Reperire la visura catastale dell'immobile (categoria, rendita, quota di possesso) sul portale dell'Agenzia delle Entrate o allo sportello catastale, se non già in possesso dell'atto di acquisto o della dichiarazione di successione.
- Calcolare la base imponibile: rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per il coefficiente della categoria (160 per le abitazioni dei gruppi A e C/2, C/6, C/7; coefficienti diversi per gli altri gruppi catastali).
- Individuare l'aliquota corretta nella tabella del Comune di Milano, in base a categoria catastale e uso dell'immobile (vedi sotto).
- Applicare quota di possesso e mesi di possesso nell'anno, se l'immobile è stato acquistato, venduto o condiviso in corso d'anno.
- Versare con modello F24, indicando il codice catastale di Milano (F205), tramite home banking, sportello bancario, Poste o intermediario abilitato.
Le aliquote 2026 a Milano
| Immobile | Aliquota |
|---|---|
| Abitazione principale A/1, A/8, A/9 | 0,68% |
| Altri fabbricati (uso ordinario, seconde case, uffici, negozi) | 1,14% |
| Fabbricati gruppo D (esclusa D/10) | 1,14% |
| Fabbricati gruppo D - D/3 (teatri, cinema, sale spettacolo) locati, in comodato o usati direttamente | 0,95% |
| Aree fabbricabili | 1,14% |
| Terreni agricoli | 1,06% |
| Fabbricati rurali strumentali (inclusa D/10) | 0,1% |
| Abitazione locata con contratto L. 431/1998, usata come principale dall'affittuario | 0,73% |
| Abitazione (A/1-A/7) locata a canone libero | 1,04% |
Fabbricati rurali ad uso strumentale (inclusa la categoria catastale D/10) · 0,1%; Fabbricati appartenenti al gruppo catastale D (esclusa la categoria catastale D/10) · 1,14%; Terreni agricoli · 1,06%; Aree fabbricabili · 1,14%; Altri fabbricati · 1,14%. Le due aliquote ridotte (0,73% e 1,04%) valgono solo se il contratto di locazione è registrato: senza registrazione si paga l'aliquota ordinaria.
Quanto costa e come si paga
Non c'è un costo fisso: l'imposta dipende dalla rendita e dall'aliquota applicata. Il pagamento avviene con modello F24, in autonomia o tramite CAF, banca o commercialista: non è previsto un servizio gratuito di calcolo allo sportello comunale.
Le scadenze
L'acconto si versa entro il 16 giugno ed è pari all'imposta dovuta per il primo semestre, calcolata con l'aliquota e la detrazione dell'anno precedente; il saldo si versa entro il 16 dicembre, applicando l'aliquota e la detrazione dell'anno in corso. Se una delle due date cade di sabato, domenica o festivo, il termine slitta al primo giorno feriale successivo.
Quanto tempo ci vuole
Il calcolo in sé richiede pochi minuti, se si ha già la visura catastale sotto mano. Il tempo vero si allunga se la visura va richiesta per la prima volta o se l'immobile ha avuto variazioni (nuova classificazione catastale, frazionamento) non ancora aggiornate: in quel caso conviene verificare la rendita attuale prima di fare qualsiasi calcolo, perché un dato vecchio sballa l'intero conto.
Cosa va storto
L'errore più frequente è usare la stessa aliquota per acconto e saldo quando il Comune ha cambiato le percentuali da un anno all'altro: l'acconto di giugno va calcolato con le regole dell'anno precedente, il saldo di dicembre con quelle nuove. Il secondo errore è applicare l'aliquota ridotta per locazione o comodato senza avere il contratto registrato: in quel caso, se il Comune verifica, scatta il recupero della differenza con sanzioni e interessi. Infine, chi vende o acquista in corso d'anno deve ricordarsi di dividere l'imposta per i mesi di effettivo possesso: pagare per l'anno intero quando si è proprietari solo per alcuni mesi è un errore che si corregge solo con un rimborso da richiedere, procedura più lunga del pagamento corretto fatto subito.
